Πέμπτη,  23 Νοεμβρίου, 2017


Αναζήτηση

Σύνδεσμοι

Πρόβλεψη γιά πτώση τιμών ακινήτων κατά 60%.
Το Νέο της ημέρας και λίγα σχόλια

Πρόβλεψη γιά πτώση τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα κατά 60% μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια

Πολλά λέγονται γιά τις τιμές των ακινήτων στις άλλες χώρες αλλά κανείς δεν μας λέει τι θα γίνει στην Ελλάδα. Οι ειδήμονες στην χώρα μας επί χρόνια προέβλεπαν ότι οι τιμές θα ανέβαιναν συνεχώς ενώ τον τελευταίο χρόνο μας λένε ότι έχουν σταθεροποιηθεί και ότι γιά τους επόμενους 12 μήνες θα παραμείνουν σταθερές με ελαφρά ανοδικές τάσεις. Εμείς λέμε τα εξής:

1) Οι τιμές ακινήτων τον τελευταίο χρόνο "φαίνονται" να έχουν μείνει σταθερές ή να έχουν μειωθεί μόνο κατά 5% όμως η αλήθεια είναι πως έχουν πέσει κατά τουλάχιστον 12%. Το ότι αυτό δεν φαίνεται στις επίσημες στατιστικές οφείλεται στην παγκόσμια πρωτοτυπία της Ελλάδας να έχει δύο τιμές πώλησης γιά κάθε ακίνητο: Την "εμπορική" τιμή (την πραγματική τιμή της αγοραπωλησίας) και την "αντικειμενική" τιμή (την θεωρητική τιμή της αγοραπωλησίας). Επειδή λοιπόν η πραγματική τιμή δεν φαίνεται στα συμβόλαια γιαυτό και η πραγματική πτώση των τιμών κατά περίπου 12% που έγινε μέσα στό 2008 δεν αντανακλάται στις επίσημες στατιστικές.
2) Όσον αφορά την μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα: Όταν σε μία χώρα η αγορά γίνεται αποκλειστικά με στεγαστικά δάνεια τότε υπάρχει μιά "σιδηρά" συσχέτιση ανάμεσα στην "μεση" τιμή (median price) και στον μέσο όρο του ετήσιου κατά κεφαλήν εισοδήματος:

Η ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ ΤΗΣ ΚΑΙΝΟΥΡΓΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΑΚΡΟΧΡΌΝΙΑ ΕΙΝΑΙ ΙΣΗ ΜΕ ΤΡΕΙΣ (3) ΕΩΣ ΤΕΣΣΕΡΑΜΙΣΙ (4,5) ΦΟΡΕΣ ΤΟ ΚΑΤΑ ΚΕΦΑΛΗΝ ΕΙΣΟΔΗΜΑ.

Η σχέση αυτή δεν είναι αποτέλεσμα κάποιας υπερφυσικής αρχής αλλά προκύπτει από απλά μαθηματικά που έχουν σχέση με το ποσοστό του ετήσιου εισοδήματος που μπορεί ο μέσος πολίτης να δίνει γιά την αποπληρωμή του στεγαστικού του δανείου σε συνδυασμό με τα μακροχρόνια επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Επιπλέον η μαθηματική αυτή σχέση έχει επιβεβαιωθεί εμπειρικά σε όλες τις χώρες όπου η αγορά ακινήτων γίνεται με δάνειο και η εμπειρική επιβεβαίωση αφορά μία περίοδο τουλάχιστον 50-60 ετών.

Στην Ελλάδα το έτος 2008 το ετήσιο κατά κεφαλήν εισόδημα ήταν περίπου 20.000 €. Εάν αυτό το πολλαπλασιάσουμε επί 3 έως 4,5 φορές τότε προκύπτει πως η μέση τιμή πώλησης καινούργιας οικίας θα πρέπει να έλθει στο επίπεδο ισορροπίας που είναι 60.000 € έως 90.000 €. Επειδή η μέση τιμή πώλησης στις αρχές του 2009 είναι τουλάχιστον 180.000 € προβλέπουμε ότι :
Τα επόμενα πέντε χρόνια οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα πέσουν συνολικά κατά 50% έως 70% από τα σημερινά επίπεδα και τότε και μόνον τότε θα επέλθει ισορροπία γιά να ξανακινηθεί η αγορά ακινήτων. Η προβλεπόμενη αυτή πτώση αναφέρεται σε αποπληθωρισμένες τιμές. Aν δηλαδή ο συνολικός ονομαστικός πληθωρισμός τα επόμενα πέντε χρόνια είναι 20% και οι ονομαστικές τιμές ακινήτων υποχωρήσουν κατά 50% τότε οι πραγματικές (αποπληθωρισμένες) τιμές ακινήτων θα έχουν υποχωρήσει κατά 20% + 50% = 70%.

Οι παραπάνω προβλεπόμενες εξελίξεις δεν έχουν να κάνουν σε τίποτα με την παγκόσμια οικονομική κρίση. Θα επέλθουν νομοτελειακά ανεξάρτητα του τι θα συμβεί στο εξωτερικό γιατί οφείλονται σε εσωτερικές αντινομίες και ανισορροπίες της Ελληνικής οικονομίας. Η παγκόσμια κρίση απλώς θα  επιταχύνει τις εξελίξεις.

Υπάρχει κάτι που θα μπορούσε να κάνει η κυβέρνηση ώστε να κινηθεί η αγορά ακινήτων;  Το μόνο που θα μπορούσε να κάνει η οποιαδήποτε τωρινή ή μελλοντική κυβέρνηση θα ήταν να επισπεύσει (με φρενήρεις ρυθμούς) την ένταξη στο σχέδιο πόλης πολύ μεγάλων εκτάσεων γης σε όλη την χώρα ώστε να πέσουν οι τιμές των οικοπέδων και να μπορούν να συμβαδίσουν με τις τιμές των οικιών.


Μανώλης Στειακάκης

Πολιτικός Μηχανικός-Οικονομολόγος

Ο Μανώλης Στειακάκης είναι συγγραφέας του βιβλίου «Τά Υπέρ καί τά κατά τής ΕΕ καί τής Ο.Ν.Ε.», Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Σόλωνος 69, Αθήνα 106 79, τηλ. 210 3615440,  ιστοσ.: www.ant-sakkoulas.gr

 

 

 

 

 


 

 
Ημ/νία καταχώρησης: 27/04/2009



 


Λίστα νέων
 
e-Mail

Ψηφοφορία
Πρέπει να καταργηθεί η μονιμότητα των δημοσίων και δημοτικών υπαλλήλων;
Ναί, πρέπει να καταργηθεί
Όχι, δεν πρέπει να καταργηθεί
Δεν έχω γνώμη / αμφιβάλλω


design and development by web-dynamics.gr